Dinámica del comprador en mercados inmobiliarios

“Los inmuebles acaban por terminar la vida útil, pero la estructura urbana que dejamos perdura siglos”, con esta premisa inició Gene Towle, socio director de Softec, su participación en el Foro de Vivienda y Desarrollo Inmobiliario 2016.

Durante su conferencia “Dinámica del Comprador en Mercados Inmobiliarios”, Towle explicó que la cadena de valor del suelo inicia con la tierra breña, uso de suelo y titulación, continua con los ejes viales, el trazo de súper manzanas y manzanas, y finaliza con la edificación, habilitación y reúso. “Lo que hacemos típicamente los desarrolladores son las últimas tres fases, las primeras seis se dejaron de hacer en nuestro país”, afirmó. Para lograr el objetivo de rehacer las ciudades de manera que se vuelvan más compactas y ordenadas, compartió, tenemos que retomar esas primeras fases, agregar superficie y densidad de manera más organizada, y cuestionarnos ¿quién queremos ser como ciudad?, lo cual va a depender del esqueleto, órganos y músculos de ésta.

El esqueleto de una ciudad, explicó, se materializa en vialidades primarias y secundarias, sistema de transporte público, red de agua y drenaje, red de energía y comunicación, y manzanas regulares. Las zonas de empleo y espacios públicos hacen la función de los órganos vitales, y la vivienda de los músculos. Es por ello que el diseño y planificación de la ciudad debe realizarse con un enfoque sistémico, pues si falta una parte todo se contrae.

“Es importante que recuperemos el modelo de expansión y de ocupación urbana ordenada, para ello los desarrollos inmobiliarios tenemos que involucrarnos en la planeación urbana, de lo contrario no podremos tener materia prima (suelo) para desarrollar nuestra actividad”, observó.

De acuerdo con Gene Towle, el mercado inmobiliario en México tuvo un valor estimado de US$24,900 millones en 2015. De este total, más del 50% corresponde a productos diferentes a la vivienda tradicional.

Al ofrecer un panorama general del mercado inmobiliario en México, explicó que cada 1,000 empleos nuevos requieren entre 20 y 40 millones de dólares de inversión inmobiliaria, y que de cada 100 hectáreas de crecimiento de las ciudades mexicanas, 15 son de vivienda hecha por desarrolladores, 25 de vivienda autoproducida, 20 de vialidades primarias y secundarias, 10 de baldíos y áreas públicas, y 30 de espacios productivos; exceptuando el 15% de vivienda, el otro 85% no cuenta con infraestructura suficiente, por lo que subrayó que esto representa una gran oportunidad.

El especialista hizo un llamado a los desarrolladores, toda vez que para cumplir con los requerimientos inmobiliarios de empleo y crecimiento demográfico en México, se requieren 106 millones de metros cuadrados y 81,470 millones de dólares de inversión anual. De ahí que el capital de riesgo jugará un papel cada vez más importante.

Conforme se consolida el mercado se debe aumentar la variedad de productos. Ya pasó el tiempo de la casa ‘unisex, unitalla y uniuso’, tenemos que empezar a diferenciar nuestros productos, pues el riesgo comienza cuando se consolida un mercado y no se diversifica la oferta”.

Gene Towle
Socio director de Softec

Actualmente, detalló, existen en México 82 firmas de capital privado, de las cuales 17 están enfocadas a invertir en el sector inmobiliario. Sin embargo, apuntó, el capital de terceros, en particular de fondos, requiere:

Orden y transparencia en las cuentas;
El rendimiento del proyecto tiene que ser tal que llegues al objetivo del fondo y haya remanente al promotor;
Una cascada de repartición motivante;
Ejecución efectiva y uso inteligente de capital.

Precisó que para satisfacer la creciente demanda de vivienda se debe considerar el cambio de hogar nuclear (mamá, papá e hijos) a unipersonal y extendido (nuclear más parientes), así como la evolución de la clase media, porque al crecer el ingreso crece la movilidad y la ciudad requiere más viviendas de mayor valor; México llevó a 42 millones de personas a condición de clase media entre 1992 y 2010, por lo que hoy 73% de la población urbana es clase media o superior.

Para concluir, dejo claro que la estrategia de diseño de productos no debe partir del financiamiento, como sucede actualmente, sino de las necesidades del cliente. “El mercado está lleno de consumidores ávidos de ser escuchados”, destacó.

Si estamos viendo que hay una gran demanda por lotes urbanizados por qué no los vendemos, 70% de los compradores quieren un lote para construir su casa a su gusto. ¿No hay créditos puente para eso?, pues hagámoslos”.

Gene Towle
Socio director de Softec