Se acerca un muro de deuda de US $1,5 billones para los inmuebles comerciales de EE.UU.

Cerca de US $1,5 billones de deuda inmobiliaria comercial estadounidense vencen antes de finales de 2025. La gran pregunta que se plantean esos prestatarios es quién les va a prestar.

“Los riesgos de refinanciación están en primer plano” para los propietarios de inmuebles, desde edificios de oficinas hasta tiendas y almacenes, según escribieron los analistas de Morgan Stanley, entre ellos James Egan, en una nota la semana pasada. “El muro de los vencimientos aquí está cargado al frente. También lo están los riesgos asociados”.

El banco de inversión calcula que las valoraciones de los inmuebles de oficinas y locales comerciales podrían caer hasta un 40% desde el máximo hasta el mínimo, lo que aumentaría el riesgo de impagos.

Para colmo de males, los bancos pequeños y regionales -la mayor fuente de crédito para el sector el año pasado- se han visto sacudidos por la salida de depósitos tras la desaparición del Silicon Valley Bank, lo que hace temer que su capacidad para proporcionar financiación a los prestatarios se vea mermada.

Smaller Banks Pushed Into Commercial Real Estate Lending |(Source:MSCI)

El muro de deuda va a empeorar antes de mejorar. Los vencimientos aumentan en los próximos cuatro años, alcanzando un máximo de 550.000 millones de dólares en 2027, según la nota de MS. Los bancos también poseen más de la mitad de los valores respaldados por hipotecas comerciales de agencia -bonos respaldados por préstamos inmobiliarios y emitidos por entidades estadounidenses patrocinadas por el Gobierno, como Fannie Mae-, lo que aumenta su exposición al sector.

“El papel que los bancos han desempeñado en este ecosistema, no sólo como prestamistas sino también como compradores”, agravará la oleada de refinanciaciones que se avecina, escribieron los analistas.

La subida de los tipos de interés y la preocupación por los impagos ya han afectado a las operaciones CMBS. Las ventas de valores sin respaldo público cayeron un 80% en el primer trimestre con respecto al año anterior, según datos recopilados por Bloomberg News.

En medio del pesimismo, hay algunas buenas noticias. Según los analistas, las normas de préstamo conservadoras tras la crisis financiera ofrecen a los prestatarios, y a su vez a sus prestamistas, cierto grado de protección frente a la caída de los valores.

El sentimiento hacia la vivienda multifamiliar también sigue siendo mucho más positivo, ya que los alquileres siguen subiendo, una de las razones por las que Blackstone Real Estate Income Trust tuvo un rendimiento positivo en febrero, incluso cuando un número creciente de inversores presentan solicitudes de retirada. La disponibilidad de préstamos respaldados por agencias ayudará a los propietarios de esos inmuebles cuando necesiten refinanciarse.

Sin embargo, si se excluyen los bloques de pisos, la magnitud de los problemas a los que se enfrentan los bancos se hace aún más patente. Según el informe, hasta el 70% de los demás préstamos inmobiliarios comerciales que vencen en los próximos cinco años están en manos de los bancos.

“El sector inmobiliario comercial debe revalorizarse y se necesitan formas alternativas de refinanciar la deuda”, afirman los analistas.

Los emisores inmobiliarios europeos, por su parte, tienen el equivalente a más de 24.000 millones de euros pendientes de reembolso en lo que queda de año, según escribió en una nota Tolu Alamutu, analista de Bloomberg Intelligence.

“Estamos viendo cómo las empresas inmobiliarias hacen todo lo que pueden para desapalancarse: reducción de los programas de inversión, más empresas conjuntas, recompra de bonos y, en la medida de lo posible, recortes de dividendos”, dijo en un correo electrónico. “Las ventas también son un punto clave. Algunos comentarios recientes de emisores inmobiliarios sugieren que todavía no es fácil vender grandes carteras.”