Existen muchas formas de conservar los barrios patrimoniales o los espacios ecológicos de las ciudades de América Latina y el Caribe (ALC). Además, cuando los propietarios de los edificios o parcelas pueden conseguir un beneficio adicional por ello, significa que la herramienta de conservación que estamos utilizando es la transferencia de derechos de desarrollo (TDD).
En el artículo de hoy te invitamos a conocer cómo funciona la TDD y por qué se trata de un instrumento útil para las ciudades de la región que quieran maximizar el aprovechamiento del suelo. Para hacerlo más sencillo, además, presentaremos cinco ejemplos de ciudades que han aplicado la TDD de forma exitosa, lo que servirá para aprender las estrategias que mejor funcionan. ¡Sigue leyendo para conocer más detalles!
¿Cómo funcionan las Transferencias de Derechos de Desarrollo?
La TDD es una herramienta de planificación urbana basada en generar incentivos que permiten a los propietarios de edificios o parcelas de una determinada área de la ciudad, transferir sus derechos de desarrollo desde zonas restringidas (zonas emisoras) a zonas deseadas (zonas receptoras). Los propietarios de inmuebles en las zonas emisoras, donde el desarrollo está limitado, pueden vender o transferir sus derechos de desarrollo a propietarios de zonas receptoras con mayor demanda de desarrollo. Los programas TDD son aplicados por los gobiernos estatales o locales con el apoyo de reglamentos y marcos de zonificación que definen los procedimientos para transferir y utilizar los derechos de desarrollo.
ejemplo de transferencia de derechos de desarrollo
¿Qué es lo que se consigue con las TDD? El objetivo de las TDD es equilibrar la conservación y el desarrollo urbano permitiendo un crecimiento adecuado al tiempo que se salvaguardan los espacios abiertos, las zonas históricas o los recursos naturales. Además, otro beneficio de las TDD es que las zonas receptoras pueden desarrollar sus propiedades más extensamente que sin aprovechar los derechos transferidos de la zona emisora. Las TDD también pueden generar ingresos para infraestructuras públicas y servicios comunitarios, lo que beneficia a los gobiernos municipales y a la ciudadanía.
Ejemplos de Transferencia de Derechos de Desarrollo (TDD) en América Latina y en el mundo:
- Nueva York, EE.UU.
La ciudad tiene uno de los programas de TDD más consolidados del mundo, que fue introducido por primera vez en la década de 1960. El programa permite a los propietarios de los distritos históricos designados vender sus derechos de desarrollo a promotores de otras zonas de la ciudad, preservando así los edificios históricos y permitiendo al mismo tiempo nuevos desarrollos en otras partes de la ciudad.
Desde entonces, el programa se ha ampliado para incluir otros usos, como la conservación de espacios abiertos y la creación de viviendas asequibles. A partir de 2021, el programa TDD de la ciudad de Nueva York ha transferido un total de aproximadamente cinco millones de metros cuadrados de derechos de desarrollo desde su creación.
- Sao Paulo, Brasil
La ciudad puso en marcha un programa TDD en 2002. Gracias a ello, se ha permitido a los promotores comprar derechos de desarrollo a los propietarios de inmuebles designados como monumentos históricos y naturales. El programa ha contribuido a preservar la arquitectura histórica de la ciudad al tiempo que ha fomentado el crecimiento económico.
La TDD se lleva a cabo mediante una Declaración de Transferencia de Construcción Potencial seguida de la expedición del Certificado de Transferencia de Construcción Potencial por la División de Supervisión del Uso del Suelo, que forma parte de la Secretaría Municipal de Licencias y Urbanismo.
La Declaración sólo se aplica a las propiedades que cumplan los requisitos establecidos en las estrategias de política urbana del municipio de Sao Paulo.
- Medellín, Colombia
El programa TDD de Medellín está en vigor desde 2002. Está siendo utilizado por el gobierno de la ciudad para preservar espacios verdes y edificios históricos al tiempo que promueve el desarrollo urbano en otras partes de la ciudad. Los pormenores del programa TDD vienen determinados por el plan municipal de ordenación territorial.
Este programa establece, por ejemplo, el límite máximo de desarrollo adicional en las zonas receptoras, las restricciones de desarrollo en las zonas emisoras y los valores de compensación a los propietarios beneficiarios. El procedimiento de compensación es gestionado y supervisado por la Agencia de Gestión del Paisaje junto con asociaciones público-privadas.
Una vez aprobada la compensación, el propietario beneficiario tiene la obligación de llevar a cabo las medidas de conservación correspondientes. En caso de incumplimiento, deberán devolver los fondos.
- Mumbai, India
La ciudad introdujo en 1991 un programa de TDD de reserva cuyo objetivo es reorientar el desarrollo urbano desde la congestionada zona sur de la ciudad hacia la zona norte. El programa incentiva a los propietarios a renunciar a los derechos de desarrollo en determinadas zonas de la ciudad, lo que permite la creación de servicios públicos, espacios abiertos como parques y jardines, e infraestructuras.
El programa ha urbanizado 498.343 metros cuadrados de viales, 1.144.285 metros cuadrados de espacios abiertos y 137.427 metros cuadrados de superficie en edificios públicos. Es decir, un total de 1.780.055 metros cuadrados de reservas, que proporcionan la mayoría de los servicios en los suburbios.
El programa ha conseguido generar ingresos para la ciudad al tiempo que preservar importantes espacios abiertos y desarrollar espacios públicos, infraestructuras y edificios públicos. Además, el gobierno ahorró con el programa TDD una cantidad significativa de costes de adquisición y construcción de mejoras públicas.
- Tokio, Japón
La capital nipona lleva implantando sistemas de TDD, conocidos localmente como “Banco de Ratio de Superficie Suelo (FAR)”, desde 1964. Estos sistemas se utilizan cuando los proyectos contribuyen a espacios abiertos, desarrollo de infraestructuras, preservación de la arquitectura histórica o zonas verdes.
La TDD permite la transferencia de derechos de desarrollo a las zonas receptoras, posibilitando un uso más intensivo del suelo. Para facilitarlo, se estableció un Distrito de Ratio de Superficie de Suelo para Casos Especiales, que fija límites de altura en las zonas emisoras y promueve la conservación de la arquitectura histórica y los equipamientos culturales.
Por ejemplo, la Estación de Tokio, un bien cultural, transfirió 15 hectáreas de superficie no utilizada a cinco urbanizaciones cercanas como parte de su proceso de restauración.
Limitaciones de la Transferencia de Derechos de Desarrollo (TDD)
Aunque los programas de TDD varían de un lugar a otro, el principio subyacente de equilibrar el desarrollo y la preservación es para todas las ciudades igual. Aunque la TDD puede ser una herramienta eficaz para equilibrar el desarrollo y la preservación, su uso tiene limitaciones, entre las que cabe citar las siguientes:
- Aplicabilidad limitada.La TDD puede no ser adecuado para todo tipo de proyectos de desarrollo. Normalmente se utiliza para preservar tipos específicos de terrenos, como tierras de cultivo, humedales o lugares históricos, y puede no ser aplicable a otros tipos de desarrollo.
- Aplicación compleja.La aplicación de las TDD puede resultar compleja y requiere un amplio conjunto de normas y procedimientos para ser eficaz. Esto puede crear desafíos administrativos para los gobiernos locales y puede requerir conocimientos especializados para su gestión.
- Costes de transacción elevados.El coste de la transferencia de derechos de desarrollo puede ser elevado, incluidos los costes asociados a la tasación de la propiedad, los honorarios legales y los gastos administrativos. Estos costes pueden limitar la eficacia de las TDD a la hora de generar ingresos para infraestructuras públicas y servicios comunitarios.
- Falta de demanda del mercado.La eficacia de las TDD depende de la existencia de un mercado de derechos de desarrollo, en el que los promotores estén dispuestos a comprar derechos a los propietarios. En algunas zonas, puede que no haya suficiente demanda de derechos de desarrollo, lo que limita la eficacia del TDD como herramienta para preservar zonas importantes.
- Problemas de equidad.La TDD puede ser criticado a veces por ser una herramienta que beneficia principalmente a los propietarios que pueden vender sus derechos de desarrollo, en lugar de a la comunidad en general. Esto puede suscitar inquietudes sobre la equidad y la justicia, sobre todo si el TDD no se utiliza junto con otras herramientas para garantizar que los beneficios del desarrollo se compartan más ampliamente.
Estas limitaciones ponen de manifiesto la necesidad de planificar y gestionar cuidadosamente los programas de TDD y de utilizar herramientas complementarias para garantizar que los beneficios del desarrollo se distribuyan equitativamente.
Consejos para aplicar una TDD con éxito
La TDD puede ser una herramienta eficaz para preservar tierras de cultivo, sitios patrimoniales, recursos naturales y promover el desarrollo sostenible. También puede ofrecer un incentivo financiero a los propietarios de la zona de origen para que mantengan sus terrenos sin urbanizar, permitiendo al mismo tiempo el crecimiento de la zona de destino. Sin embargo, para aplicar con éxito una estrategia de TDD se requieren una planificación cuidadosa, la participación de las partes interesadas y mecanismos reguladores sólidos para garantizar que el programa alcance sus objetivos.
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